Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản?
STT
CHỈ TIÊU
Giá trị
Đơn vị
Ghi chú
1
Ước tính giá trị phát triển
606.496
tr đồng
DT = DT1 + DT2 + DT3
Tầng 1 – 5: 13 tr đồng/m2
Tầng 6 -10: 12 tr đồng/m2
Tầng 11 – 12: 11 tr đồng/m2
1.1
Doanh thu năm 1 quy về thời điểm thẩm định giá
256.582
tr đồng
DT1=(4800×5×13+4800×5×12+4800×2×11)×40%/1,1
1.2
Doanh thu năm 2 quy về thời điểm thẩm định giá
349.884
tr đồng
DT2=(4800×5×13+4800×5×12+4800×2×11)×60%/1,12
2
Ước tính chi phí phát triển
346.352
tr đồng
CP = CP1 + CP2
Đầu năm 1
tr đồng
2.1
Chi phí thiết kế, quy hoạch
2.400
tr đồng
C1
2.2
Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ (đã khấu trừ phần giá trị thu hồi)
70
tr đồng
C2 = 100 tr. đ – 30 tr. đ
2.3
Chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu dự án
2.470
tr đồng
C3 = C1 + C2
Cuối năm 1
2.4
Chi đầu tư hạ tầng
7.000
tr đồng
C4 = 10.000 m2 x 700.000 đ/m2
2.5
Chi xây dựng chung cư
216.000
tr đồng
C5 = 6000 m2 x 5 tr. đồng/m2 x 12 tầng x 60%
2.6
Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…
900
tr đồng
C6= 1.500 tr. đồng x 60 %
2.7
Chi phí bán nhà, quảng cáo tiếp thị
4.500
tr đồng
C7
2.8
Chi phí quản lý
11.150
tr đồng
C8 = 5 % × (C4 + C5)
2.9
Chi trả lãi vay
15.113
tr đồng
C9= 50%× [C4 + C5 + C6]×13,5%
2.10
Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối năm thứ nhất
239.550
tr đồng
C10 = C4+ C5+ C6 + C7 + C8 + C9
2.11
Tổng chi phí phát sinh năm thứ nhất quy về hiện tại
220.242
tr đồng
CP1 = C3 + C10/1,1
Năm 2
2.13
Chi xây dựng chung cư
144.000
tr đồng
C13=6000m2 x 5 tr đồng/m2 x 12 tầng x 40%
2.14
Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…
600
tr đồng
C14= 1500 x 40%
2.15
Chi phí quản lý
7.230
tr đồng
C15= (C13+ C14) x 5 %
2.16
Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối năm thứ hai
151.830
tr đồng
C16 = C13 + C14 + C15
2.17
Tổng chi phí phát sinh năm thứ hai quy về hiện tại
125.479
tr đồng
CP2 = C16/ 1,12
2.18
Lợi nhuận nhà đầu tư
46.566
tr đồng
14% × [CP – C10/1,1]
3
Giá trị QSD đất
tr đồng
3.1
Giá trị QSD đất
213.578
tr đồng
DT – CP – Lợi nhuận nhà đầu tư
3.2
Diện tích đất
10.000
m2
3.3
Đơn giá QSD đất
21,36
tr đồng
Giá trị QSD đất / Diện tích đất
