Gỡ vướng cho căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng

Tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) vừa tổ chức, TS Cấn Văn Lực – chuyên gia, Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – khẳng định bất động sản (BĐS) du lịch – nghỉ dưỡng đã phát triển từ lâu nhưng khung pháp lý cho thị trường này vẫn có nhiều vướng mắc.

Cản trở sự phát triển

TS Cấn Văn Lực nêu vướng mắc chính đó là khái niệm BĐS du lịch – nghỉ dưỡng vẫn chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh BĐS, vì vậy vẫn chưa có nền tảng pháp lý rõ ràng để các chủ đầu tư căn cứ định hướng phát triển ổn định, bền vững.

Cùng với đó, lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau chủ yếu liên quan BĐS nhà ở, vì vậy rất dễ dẫn tới thiếu chi tiết, cụ thể, phù hợp với đặc thù từng sản phẩm BĐS du lịch như condotel (căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng). Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng cũng như xử lý nợ xấu liên quan.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở, dẫn đến gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Ví dụ tại Khánh Hòa, Phú Quốc (Kiên Giang), Bình Thuận, Vũng Tàu (Bà Rịa – Vũng Tàu)… có tình trạng một số dự án dù đã hoàn thành, được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và đưa vào sử dụng nhưng nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.

“Chính sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp giấy chứng nhận cho các khách hàng mua BĐS xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây nhiều bức xúc cho nhà đầu tư, khách hàng” – luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích.

Tháo điểm nghẽn pháp lý

Tại hội thảo góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức mới đây, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế – Tổng cục Đất đai, cho biết quy định về cấp “sổ hồng” cho các công trình BĐS nghỉ dưỡng đã được bổ sung trong dự thảo nghị định hướng dẫn Luật Đất đai lần này.

Theo đó, quy định các chủ sở hữu khách sạn, condotel, officetel, công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch… được cấp “sổ hồng” phải đáp ứng đủ điều kiện của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS. Các địa phương sẽ thẩm định tính pháp lý của dự án trước khi cấp “sổ hồng”. Khi có “sổ hồng”, chủ sở hữu có quyền giao dịch, sang tên bình thường như các loại hình BĐS nhà ở khác.

Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngành du lịch phục hồi dù tạo ra cơ hội cho BĐS du lịch – nghỉ dưỡng tăng trưởng trở lại đến mấy nhưng nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh, không gỡ được các điểm nghẽn đang có thì không thể gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Còn ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng VIRES, cho rằng nếu cấp “sổ hồng” cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẽ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng.

Nếu condotel được cấp “sổ hồng” sẽ góp phần rất lớn trong việc phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Ảnh: SƠN NHUNG

Ba vướng mắc

Hai năm qua, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đã gửi nhiều văn bản đề xuất Chính phủ, các bộ, ngành sớm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh BĐS không phải dự án nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện cả nước có khoảng 82.900 condotel, phần lớn nằm trong những tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch – nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là “đất thương mại – dịch vụ”, theo quy định có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. Tuy nhiên, chỉ dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS.

Đối với condotel, còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được 3 vướng mắc: Chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu condotel; chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu; chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự condotel vào khai thác kinh doanh.

Đồng tình, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng ngoài việc condotel ở các dự án nghỉ dưỡng, thương mại – dịch vụ còn có dạng căn hộ chung cư. Vì vậy, khi cấp chứng nhận cho condotel, cơ quan nhà nước, chủ đầu tư nên phân định rõ tiêu chí, xác lập quyền cũng như lợi ích của các bên sở hữu loại hình khác nhau trong một dự án, một khu vực. Ví dụ khu vực nào của người sở hữu lâu dài, khu vực nào của sở hữu có thời hạn. Trong khu vực chung thì phần nào sở hữu chung – riêng. Cần chi tiết hóa loại hình này để tránh tranh chấp rắc rối, nhập nhằng quyền lợi cho các bên về sau. 

Bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng trong ngắn hạn, cần nghiên cứu ban hành những quy định bảo đảm nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng mà họ đầu tư.

Những giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan thừa nhận. Nói cách khác, chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ.