Hỏi đáp CSTC - The first knowledge sharing application in Vietnam

Kính gửi Bộ Tài chính! Đơn vị Tôi là đơn vị sự nghiệp, nay có nhu cầu mua 01 chiếc xe tải để phục vụ hoạt động, hiện tại đã ký hợp đồng với đơn vị thẩm định giá để xác định giá trị của tài sản cần mua sắm. Theo báo cáo thuyết minh, đơn vị thẩm định giá chọn phương pháp so sánh là phương pháp duy nhất để xác định giá trị tài sản, do có tối thiểu 03 giao dịch chào bán của các tài sản tương tự trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá. Tuy nhiên, theo ý kiến thẩm định của cơ quan tài chính, việc sử dụng 03 bản báo giá làm cơ sở thẩm định giá là chưa phù hợp, để xác định giá trị tài sản phải căn cứ trên thông tin 03 giao dịch thành công của tài sản tương tự. Vì vậy, Tôi xin được hỏi: Theo quy định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07. Theo đó, tại Mục 6 nội dung tiêu chuẩn TĐGVN 05 ban hành kèm theo Thông tư có nêu ” Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp: Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá”. Như vậy, khái niệm ” 03 giao dịch” theo quy định nêu trên phải được hiểu như thế nào. Nếu trong trường hợp đơn vị thẩm định giá chỉ thu thập được thông tin là 03 bản báo giá của các nhà cung cấp thì có phù hợp với quy định nêu trên không? Rất mong nhận được sự hướng dẫn từ quý cơ quan. Tôi xin trân trọng cảm ơn.

1. Khoản 6 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 – Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định:

“Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:

– Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.

– Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.”

2. Tại Khoản 4 Mục I và Khoản 4 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8 – Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính quy định:

“4. Giải thích từ ngữ

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm về kinh tế – kỹ thuật chủ yếu như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng,…

Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Giao dịch phổ biến trên thị trườnglà hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.

….

4. Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh.

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

….

b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c) Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

d) Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).”

Căn cứ vào các quy định trên, phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường, tức là có các hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường. Đối với các tài sản so sánh được chào bán (giao dịch chưa thành công), khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về các tài sản này thì thẩm định viên phải thực hiện việc kiểm chứng thông tin, so sánh giữa các mức giá chào bán với giá thị trường để phân tích, điều chỉnh, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng mức giá chào bán đó làm mức giá so sánh.