Nên tìm hiểu tính pháp lý của Căn hộ du lịch (condotel), Biệt thự du lịch (resort villa) và Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) trước khi đầu tư – Olympic Law - The first knowledge sharing application in Vietnam

Hiện nay trên thị trường đang bùng nổ và giao bán rất phổ biến các loại hình bất động sản về condotel, resort villa và officetel. Trong tương lai các loại hình bất động sản này có thể sẽ trở thành một xu thế phát triển và đầu tư. Tuy nhiên đã có nhiều nhà đầu tư than phiền bởi vì trước khi mua đã không tìm hiểu cặn kẽ tính pháp lý của 03 loại hình bất động sản này, làm ảnh hưởng xấu đến kết quả đầu tư. Do vậy, để giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn, tôi xin phân tích về tính pháp lý của 03 loại hình bất động sản này như sau:

Condotel, resort villa và officetel được hiểu là gì?

+ Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”.

+ Tương tự, “resort villa”là từ ghép của tiếng Anh được dịch và được hiểu bằng tiếng Việt là “biệt thự du lịch”.

+ Còn “officetel” cũng là từ ghép bằng tiếng Anh giữa hai từ “office và hotel”, tức là căn hộ lai giữa nhà ở, khách sạn và văn phòng làm việc, còn gọi là “văn phòng kết hợp lưu trú”

Các quy định của pháp luật hiện hành về Condotel, resort villa và officetel

Đối với Condotel và Resort villa

Căn cứ Điều 48 Luật du lịch 2017 và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 thì biệt thự du lịch và căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch và được mô tả theo luật như sau:

+ Biệt thự du lịch có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

+ Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Ngoài quy định trên, thì không có thêm quy định và hướng dẫn khác của pháp luật về 02 loại hình condotel và resort villa này.

Đối với Officetel

Căn cứ Khoản 3 Điều 3 của Luật nhà ở 2014 có định nghĩa và phần chia nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Tuy nhiên, cách hiểu “nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” phải hiểu là cả tòa nhà được phân chia khu vực riêng biệt có căn hộ để ở và khu vực riêng biệt có văn phòng dành cho mục đích kinh doanh trong cùng một tòa nhà, mà không thể hiểu là từng căn hộ chung cư có thể vừa để ở và vừa làm văn phòng kinh doanh. Điều này, phù hợp với điểm d, khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2014 về Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Ngoài quy định trên, thì cũng không có thêm quy định và hướng dẫn khác của pháp luật về loại hình bất động sản officetel.

Phần tích bản chất và tính pháp lý của Condotel, resort villa và officetel theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay

Tư nội dung nêu trên, có thể xác định “Chưa có khung pháp lý cụ thể về codotel, resort villa và officetel”. Các quy định pháp lý chung về ba loại hình này mới chỉ dừng lại bằng việc tạo lập tài sản của chủ đầu tư (người phát triển dự án bất động sản) được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản, nhưng không quy định rõ ràng cụ thể. Và người được công nhận sở hữu hợp pháp về mặt pháp lý vẫn là chủ đầu tư, còn việc tách ra và chuyển nhượng từng condotel, resort villa hoặc officetel cho các khách mua lẻ để đầu tư kinh doanh hoặc sử dụng riêng thì chưa được pháp luật quy định.

Vấn đề ở chỗ, nếu chưa có khung pháp lý cụ thể, thì việc mua bán, chuyển nhượng 03 loại hình bất động sản trên có hợp pháp và được pháp luật công nhận không?

Quy định của pháp luật hiện hành hoàn toàn không cấm việc mua bán/chuyển nhượng condotel, officetel và resort villa. Thực tế, chủ đầu tư vẫn đang bán/chuyển nhượng cho nhà đầu tư có nhu cầu, nhưng việc mua bán/chuyển nhượng này đang bị hạn chế do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện và công nhận cho người mua sở hữu riêng về mặt pháp lý. Mặt khác, so với một căn hộ hoặc bất động sản là nhà phố bình thường, thì người mua (người sở hữu) có rất nhiều hạn chế về quyền của mình so với nhà phố và căn hộ để ở bình thường, cụ thể có thể tham khảo Bảng so sánh bên dưới

Bảng so sánh pháp lý và những hạn chế của condotel, officetel và resort villa so với căn hộ/nhà phố bình thường

STT

Nội dung so sánh

Condotel và resort villa

Officetel

Căn hộ/nhà ở bình thường

Loại đất để xây dựng

Đất thương mại, dịch vụ

Đất ở

Thời hạn sở hữu

(Điều 125, Điều 126 Luật đất đai)

50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Lâu dài (không giới hạn)

Mục đích sử dụng

Để cho thuê, phục vụ khách du lịch, lưu trú (Điều 48 Luật du lịch)

Làm văn phòng kinh doanh và kết hợp lưu trú

(chưa có quy định cụ thể)

Để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt

Thủ tục quản lý hành chính về dân cư;

Thực hiện thủ tục thông báo lưu trú

Được thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú hoặc thường trú

Giấy tờ pháp lý được công nhận

Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán

(Đang chờ khung pháp lý)

Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán

(Đang chờ khung pháp lý)

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất

Quyền của chủ sở hữu: Cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Bị hạn chế

(Đang chờ khung pháp lý)

Bị hạn chế

(Đang chờ khung pháp lý)

Không bị hạn chế (thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành)

Giá trị bất động sản biến động theo thời gian

Sở hữu càng lâu càng giảm giá trị do bất động sản xuống cấp và thời hạn sở hữu bị rút ngắn

Không bị ảnh hưởng hoặc tăng, giảm giá trị theo biến động của thị trường

Về khung pháp lý

Chưa rõ ràng

Rõ ràng

Tác giả bài viết: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)

Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí.

Điện thoại tư vấn: 0989 863 966 – Zalo: 0909 586 490 – Email: [email protected]