Phương pháp so sánh trong thẩm định giá tài sản

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp có hiệu quả nhất trong thẩm định giá bất động sản

1/ Phương pháp so sánh trong Thẩm định giá tài sản.

– Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

– Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG. Tiến hành phân tích giá bán/giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu cần TĐG.

– Phương pháp này có thể sử dụng thẩm định hầu hết các loại tài sản nhưng thông thường được sử dụng thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản,…Nó có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay cao ốc thương mại.

2/ Nguyên tắc áp dụng:

2 Nguyên tắc quan trọng:

– Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lí trí sẽ không trả giá cao hơn cho một tài sản  tương tự tài sản cũ và có cùng lợi ích.

– Nguyên tắc đóng góp; Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản.

3/ Các bước tiến hành phương pháp:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin và giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.

Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định.

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh sơ với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản thẩm định.

4/ Ưu, nhược điểm của phương pháp:

+ Ưu điểm:

– Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế nên dễ dàng thuyết phục khách hàng.

– Ít khó khăn về mặt kĩ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán phức tạp mà nó dựa vào điều kiện thực tế của thị trường.

+ Nhược điểm:

– Cần phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác.

– Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với tài sản thẩm định. Đặc biệt trong thị trường biến động các thông tin trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn.