Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá - The first knowledge sharing application in Vietnam

(TDVC Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 08).

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản, tình trạng sử dụng tài sản, tài sản khác bán kèm theo…) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.

Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất, kg, tạ, tấn.

Mức giá chỉ dẫn là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản thẩm định.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam số 08.

Yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,…
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợptrước khi sử dụng làm mức giá so sánh.

Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

c, Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

d, Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kếtquả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lývề mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Ví dụ giá quy đổi về đơn vịso sánh chuẩn bao gồm:

Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào,…
Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2,…
Kho hàng: giá/m3, giá/m2,…
Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha,…
Bệnh viện: giá/giường bệnh,…
Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi,…
Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu,…

Đối với một số đơn vị do mang tính địa phương như “sào”, “thước”, “giá/ mét dài mặt tiền”, … thì thẩm định viên cần nêu rõ yếu tố này trong Báo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời có ghi chú “sào”, “thước”,… tương đương với bao nhiêu mét.

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường; thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu,…) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm địnhgiá.

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá.
Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi (-) còn nếu kém hơn thì cộng vào (+) một tỷ lệ % giá của tài sản so sánh.
Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

d) Phương thức điều chỉnh:

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, ví dụ như điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,… (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành,… (đối với máy, thiết bị).
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Thẩm định viên căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

đ) Mức điều chỉnh:

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật như:

Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó. Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

e) Thứ tự điều chỉnh:

Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau. Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.

Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.

g) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm chênh lệch giữa mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới) không quá cao và không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.

Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các tài sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản thẩm định giá:

Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất (tức là trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh là nhỏ nhất). Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.
Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.
Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

Hiện nay thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh trên thế giới và Việt Nam luôn được thẩm định viên, các doanh nghiệp thẩm định giá ưu tiên sử dụng đầu tiên trong quá trình thẩm định. Đây là phương pháp thẩm định giá truyền thống, cơ bản, cho kết quả ước lượng chính xác nhất.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

Hội sở: Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.

Hotline: 0985103666 – 0906020090 | | Email: [email protected]

Hệ thống thẩm định giá toàn quốc:

XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY

Hồ sơ năng lực:

TẠI ĐÂY

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bằng phương pháp so sánh theo tiêu chuẩn thẩm định giá” tại chuyên mục tin thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com