VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRỰC TIẾP – Luật sư Đỗ Minh

Một ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp được trích từ Phụ lục 1 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Nội dung ví dụ:

Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.

Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:

TTYếu tố so sánhThửa đất AThửa đất BThửa đất CThửa đất D1Mục đích sử dụngĐất ở tại đô thị loại IVĐất ở tại đô thị loại IVĐất ở tại đô thị loại IVĐất ở tại đô thị loại IV2Vị tríTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cưTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện3Giao thôngĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15mHai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m4Thời điểmchuyểnnhượng Tháng 3 năm 2013Tháng 5 năm 2013Tháng 6 năm 20135Diện tích, kích thước     – Diện tích100 m2150 m270 m290 m2 – Mặt tiền10 m10 m7 m6 m – Chiều sâu10 m15 m10 m15 m6Tài sản gắn liền với đấtKhôngKhôngKhôngKhông7Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất8Các yếu tố hạ tầng khác     Cấp nước sạchTốtKém ổn địnhKém ổn địnhTốt9Giá trị đất chuyển nhượng 4.500 triệu đồng2.240 triệu đồng3.060 triệu đồng10Giá đấtchuyểnnhượng 30 triệu đồng/m232 triệu đồng/m234 triệu đồng/m2

Khảo sát thị trường, thu thập được các thông tin:

– Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2%.

– Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m là 5%; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m là 10%.

– Thửa đất có kích thước mặt tiền 10m hơn thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 6%.

– Thửa đất có chiều sâu 10m hơn thửa đất có chiều sâu 15m là 2%.

– Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định là 2%.

2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
3. a) Phân tích, so sánh để lựa chọn các yếu tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Kết quả phân tích cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, không có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước; các yếu tố hạ tầng khác).

1. b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí: thửa đất A bằng thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C) là 2%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất của thửa đất C là 98%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

100% – 96%= 4,17%96%

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:

100% – 98%= 2,04%98%

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A bằng thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) là 5%, kém hơn thửa đất D (tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là 10%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là 110%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

100% – 95%= 5,26%95%

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:

100% – 110%= -9,09%110%

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về diện tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích thước mặt tiền 10m), hơn thửa đất C (có kích thước mặt tiền 7m) là 5%, hơn thửa đất D (có kích thước mặt tiền 6m) là 6%.

Thửa đất A và thửa đất C (có chiều sâu 10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A là 100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C là 95%, giá đất của thửa đất D là 92%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

100% – 98%= 2,04%98%

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:

100% – 95%= 5,26%95%

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:

100% – 92%= 8,70%92%

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hạ tầng khác:

Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa đất D (thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất B và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất C là:

100% – 98%= 2,04%98%

3. Ước tính giá của thửa đất cần định giá:

TTYếu tố so sánhThửa đất AThửa đất BThửa đất CThửa đất D1Diện tích100 m2150 m270 m290 m22Giá trị đất chuyển nhượng 4.500 triệu đồng2.240 triệu đồng3.060 triệu đồng3Giá đất chuyển nhượng 30
triệu đồng/m232
triệu đồng/m234
triệu đồng/m24Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh    4.1Vị tríTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cưTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh việnTỷ lệ100%96%98%100%Tỷ lệ điều chỉnh 4,17%2,04%0%Mức điều chỉnh 1,25
triệu đồng/m20,65
triệu đồng/m20
triệu đồng/m24.2Giao thôngĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè)rộng 15mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15mHai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6mTỷ lệ100%95%100%110%Tỷ lệ điều chỉnh 5,26%0%-9,09%Mức điều chỉnh 1,58
triệu đồng/m20
triệu đồng/m2-3,09
triệu đồng/m24.3Diện tích, kích thước    – Mặt tiền10 m10 m7 m6 m– Chiều sâu10 m15 m10 m15 mTỷ lệ100%98%95%92% Tỷ lệ điều chỉnh 2,04%5,26%8,70%Mức điều chỉnh 0,61
triệu đồng/m21,68
triệu đồng/m22,96
triệu đồng/m24.4Các yếu tố hạ tầng    Cấp nước sạchTốtKém ổn địnhKém ổn địnhTốtTỷ lệ100%98%98%100%Tỷ lệ điều chỉnh 2,04%2,04%0%Mức điều chỉnh 0,61
triệu đồng/m20,65
triệu đồng/m20
triệu đồng/m25Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh 34,05
triệu đồng/m234,99
triệu đồng/m233,87
triệu đồng/m2

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá của thửa đất cần định giá A=34,05 + 34,99 + 33,87=34,30 triệu đồng/m23

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là:

Tỷ lệ chênh lệch A/B=34,30 – 34,05x 100% =0,73%34,05

Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.

Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2