Dự án xây dựng công viên lịch sử văn hóa dân tộc TPHCM 0903034381

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 1
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———–    ———-
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI
XÂY DỰNG CÔNG VIÊN LỊCH SỬ – VĂN
HÓA DÂN TỘC TP. HỒ CHÍ MINH
Chủ đầu tư: CÔNG TY CP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN DU LỊCH 3CUA GARDEN
Địa điểm: Phường Long Bình, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh.
___ Tháng 12/2016 ___

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———–    ———-
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI
XÂY DỰNG CÔNG VIÊN LỊCH SỬ – VĂN HÓA
DÂN TỘC TP. HỒ CHÍ MINH
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CP ĐẦU TƯ PHÁT
TRIỂN DU LỊCH 3CUA
GARDEN
LÝ VĂN HẢI
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH
NGUYỄN VĂN MAI

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 3
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………….. 5
I. Giới thiệu về chủ đầu tư………………………………………………………………….. 5
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án……………………………………………………………. 5
III. Sự cần thiết xây dựng dự án………………………………………………………….. 5
IV. Các căn cứ pháp lý………………………………………………………………………. 7
V. Mục tiêu dự án……………………………………………………………………………… 8
V.1. Mục tiêu chung………………………………………………………………………….. 8
V.2. Mục tiêu cụ thể………………………………………………………………………….. 8
Chương II ………………………………………………………………………………………… 9
ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN…………………………………. 9
I. Hiện trạng kinh tế – xã hội vùng thực hiện dự án……………………………….. 9
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án………………………………………… 9
I.2. Điều kiện kinh tế – xã hội vùng dự án. …………………………………………. 13
II. Quy mô sản xuất của dự án. …………………………………………………………. 15
II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường………………………………………………………. 15
II.2. Quy mô đầu tư của dự án…………………………………………………………… 18
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án……………………………….. 19
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. …….. 19
Chương III…………………………………………………………………………………………….. 22
PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN
PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ………………………………………………. 22
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình………………………………. 22
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật………………………………………….. 23
Chương IV…………………………………………………………………………………………….. 26
CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN ………………………………………………. 26
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng………………………………………………………………………………………………………. 26
II. Các phương án xây dựng công trình. …………………………………………….. 26
III. Phương án tổ chức thực hiện……………………………………………………….. 28
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án….. 28
Chương V……………………………………………………………………………………………… 29
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG
CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG……………………………… 29
I. Đánh giá tác động môi trường……………………………………………………….. 29

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 4
Giới thiệu chung:…………………………………………………………………………….. 29
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường……………………………… 29
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án ………………………….. 30
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ……………………………………. 30
II. Tác động của dự án tới môi trường……………………………………………….. 30
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm ………………………………………………………………. 31
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường……………………………………………… 32
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường… 33
II.4. Kết luận: ………………………………………………………………………………… 35
Chương VI…………………………………………………………………………………………….. 36
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA
DỰ ÁN …………………………………………………………………………………………………. 36
I. Tổng vốn đầu tư của dự án. …………………………………………………………… 36
II. Nguồn vốn thực hiện dự án. …………………………………………………………. 39
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án………………. 42
1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. …………………………………………. 42
2. Chi phí sử dụng vốn bình quân. …………………………………………………. 42
3. Các thông số tài chính của dự án………………………………………………… 43
3.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn. …………………….. 43
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu……………….. 43
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)……………………………….. 44
KẾT LUẬN…………………………………………………………………………………………… 45
I. Kết luận………………………………………………………………………………………. 45
II. Đề xuất và kiến nghị……………………………………………………………………. 45
PHỤ LỤC TÍNH TOÁN VÀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ……….. 46

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 5
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
Chủ đầu tư: CÔNG TY CP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN DU LỊCH 3CUA
GARDEN.
Giấy phép ĐKKD số: 0313935890 do: Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM
cấp ngày:16/08/2016.
Đại diện pháp luật: LÝ VĂN HẢI Chức vụ: CTHĐQT.
Địa chỉ trụ sở: F2/2A, Đường Quách Điêu, ấp 6, xã Vĩnh Lộc A, H. Bình
Chánh, TP. Hồ Chí Minh.
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP.
Hồ Chí Minh
Địa điểm xây dựng: Phường Long Bình, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh.
Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác dự
án.
Tổng mức đầu tư: 7.906.138.924.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Ngày 8/9/2016, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển
các ngành công nghiệp văn hóa Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năn
2030.
Theo đó, các ngành công nghiệp văn hóa Việt Nam bao gồm: quảng cáo;
kiến trúc; phần mềm và các trò chơi giải trí; thủ công mỹ nghệ; thiết kế; điện
ảnh; xuất bản; thời trang; nghệ thuật biểu diễn; mỹ thuật, nhiếp ảnh và triển lãm;
truyền hình và phát thanh; du lịch văn hóa.
Chiến lược nêu rõ, các ngành công nghiệp văn hóa là bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi nhằm thu
hút tối đa nguồn lực từ các doanh nghiệp và xã hội để phát triển các ngành công
nghiệp văn hóa.
Chiến lược đặt ra mục tiêu phát triển các ngành công nghiệp văn hóa trở
thành những ngành kinh tế dịch vụ quan trọng, phát triển rõ rệt về chất và lượng,

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 6
đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế và giải quyết việc làm thông qua việc
sản xuất ngày càng nhiều sản phẩm, dịch vụ văn hóa đa dạng, chất lượng cao,
đáp ứng nhu cầu sáng tạo, hưởng thụ tiêu dùng văn hóa của người dân trong
nước và xuất khẩu; góp phần quảng bá hình ảnh đất nước, con người Việt Nam;
xác lập các thương hiệu sản phẩm, dịch vụ văn hóa, ưu tiên phát triển các ngành
có nhiều lợi thế, tiềm năng của Việt Nam.
Phấn đấu đến năm 2020, doanh thu của các ngành công nghiệp văn hóa
đóng góp khoảng 3% GDP và tạo thêm nhiều việc làm cho xã hội; trong đó,
ngành du lịch văn hóa chiếm từ 10 – 15% trong tổng số khoảng 18.000 – 19.000
triệu USD doanh thu từ khách du lịch. Đến năm 2030, doanh thu của các ngành
công nghiệp văn hóa đóng góp 7% GDP; trong đó, ngành du lịch văn hóa chiếm
15 – 20% trong tổng số khoảng 40.000 triệu USD doanh thu từ khách du lịch.
Chiến lược khuyến khích phát triển các loại hình du lịch văn hóa, đặc biệt
là du lịch di sản, du lịch tâm linh. Liên kết xây dựng sản phẩm du lịch văn hóa
với các nước ASEAN, đẩy mạnh liên kết vùng, địa phương.
Xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất kinh doanh dịch vụ du
lịch tại các điểm có di sản thế giới, di tích quốc gia đặc biệt, các bảo tàng, nhà
hát, trung tâm điện ảnh, làng nghề thủ công truyền thống, khu vui chơi giải trí;
xây dựng các thương hiệu du lịch quốc gia.
Chú trọng phối hợp liên ngành trong việc quản lý, khai thác và phát triển
phù hợp giá trị văn hóa trong quá trình phát triển sản phẩm du lịch văn hóa, đáp
ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh hoạt động xúc tiến, quảng bá các sản phẩm du
lịch văn hóa, tập trung thu hút khách du lịch văn hóa có khả năng chi trả cao và
lưu trú dài ngày; sản xuất các sản phẩm du lịch văn hóa đa dạng, phong phú đáp
ứng nhu cầu mua sắm của khách du lịch.
Công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực du lịch văn hóa cần được
chú trọng, đặc biệt với nhân lực quản lý, hướng dẫn viên, thuyết minh viên và
nhân lực phục vụ trực tiếp khách du lịch; nâng cao chất lượng đào tạo nghề du
lịch văn hóa theo tiêu chuẩn nghề ASEAN.
Từ những vấn đề trên, chúng tôi nhận thấy cơ hội đầu tư vào dự án đầu tư
xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh. Với các hợp
phần sau:
– Làng văn hóa dân tộc Việt Nam.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 7
– Công viên điện ảnh.
– Khu tái hiện rừng Trường Sơn.
Với mục tiêu góp phần hoàn chỉnh tổng thể dự án Công viên lịch sử – Văn
hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh. Công ty chúng tôi kính đề nghị các Cơ quan, ban
ngành có liên quan chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo các nội dung cơ bản
được thể hiện trong dự án.
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc
Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
Quyết định số: 2631/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội thành phố
Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 8
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung.
 Chủ yếu kiến tạo cảnh quan tái hiện độc đáo các công trình lịch sử dựa
trên nền tảng văn hóa dân tộc.
 Phù hợp với quy hoạch chung của khu Công viên lịch sử – Văn hóa dân
tộc TP. Hồ Chí Minh.
 Góp phần hoàn chỉnh và đồng bộ khu Công viên lịch sử – Văn hóa dân
tộc TP. Hồ Chí Minh.
V.2. Mục tiêu cụ thể.
 Tiến hành xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hợp phần “Khu làng văn
hóa các dân tộc Việt Nam”.
 Tiến hành xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hợp phần “Khu công
viên điện ảnh”.
 Tiến hành xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ hợp phần “Khu tái hiện
rừng Trường Sơn”.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 9
Chương II
ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế – xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
 Khí hậu thời tiết.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo.
Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết TPHCM là
nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa – khô rõ ràng làm tác động chi
phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô
từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm
Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí
hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:
– Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2
/năm. Số giờ nắng
trung bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 270
C. Nhiệt độ cao
tuyệt đối 400
C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80
C. Tháng có nhiệt độ trung bình cao
nhất là tháng 4 (28,80
C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa
tháng 12 và tháng 1 (25,70
C). Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung
bình 25-280
C. Ðiều kiện nhiệt độ và ánh sáng thuận lợi cho sự phát triển các
chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năng suất sinh học cao; đồng thời đẩy
nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong các chất thải, góp phần làm
giảm ô nhiễm môi trường đô thị.
– Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm. Năm cao nhất 2.718 mm
(1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958). Số ngày mưa trung bình/năm là 159
ngày. Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất.
Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể. Trên phạm vi không gian
thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục
Tây Nam – Ðông Bắc. Ðại bộ phận các quận nội thành và các huyện phía Bắc
thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam.
– Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa
mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức
thấp tuyệt đối xuống tới 20%.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 10
– Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính
và chủ yếu là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc. Gió Tây -Tây Nam từ
Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ
trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s.
Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11
đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s. Ngoài ra có gió tín phong, hướng Nam –
Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc độ trung bình 3,7 m/s. Về cơ bản
TPHCM thuộc vùng không có gió bão. Năm 1997, do biến động bởi hiện tượng
El-Nino gây nên cơn bão số 5, chỉ một phần huyện Cần Giờ bị ảnh hưởng ở mức
độ nhẹ.
 Ðịa chất – đất đai.
Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai tướng trầm tích-
trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Trầm tích Pleixtoxen (trầm tích phù sa cổ): chiếm hầu hết phần phía Bắc,
Tây Bắc và Ðông Bắc thành phố, gồm phần lớn các huyện Củ Chi, Hóc môn,
Bắc Bình Chánh, quận Thủ Ðức, Bắc-Ðông Bắc quận 9 và đại bộ phận khu vực
nội thành cũ.
Ðiểm chung của tướng trầm tích này, thường là địa hình đồi gò hoặc lượn
sóng, cao từ 20-25m và xuống tới 3-4m, mặt nghiêng về hướng Ðông Nam.
Dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố tự nhiên như sinh vật, khí hậu, thời
gian và hoạt động của con người, qua quá trình xói mòn và rữa trôi…, trầm tích
phù sa cổ đã phát triển thành nhóm đất mang những đặc trưng riêng. Nhóm đất
xám, với qui mô hơn 45.000 ha, tức chiếm tỷ lệ 23,4% diện tích đất thành phố.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị bạc
màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai loại đầu
chiếm phần lớn diện tích. Ð?t xám nói chung có thành phần cơ giới chủ yếu là
cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy nơi và tùy
mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Ðất chua, độ pH khoảng 4,0-5,0. Ðất xám
tuy nghèo dinh dưỡng, nhưng đất có tầng dày, nên thích hợp cho sự phát triển
của nhiều loại cây trồng nông lâm nghiệp, có khả năng cho năng suất và hiệu
qủa kinh tế cao, nếu áp dụng biện pháp luân canh, thâm canh tốt. Nền đất xám,
phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây dựng cơ bản.
Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh, trầm
tích này có nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng sông và
bãi bồi… nên đã hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa có diện

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 11
tích 15.100 ha (7,8%), nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất phèn mặn
(45.500 ha (23,6). Ngoài ra có một diện tích nhỏ khoảng hơn 400 ha (0,2%) là
“giồng” cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi
gò.
 Nguồn nước và thủy văn.
Về nguồn nước, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai – Sài Gòn,
thành phố Hồ Chí minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất phát triển.
Sông Ðồng Nai bắt nguồn từ cao nguyên Langbiang (Ðà Lạt) và hợp lưu
bởi nhiều sông khác, như sông La Ngà, sông Bé, nên có lưu vực lớn, khoảng
45.000 km2
. Nó có lưu lượng bình quân 20-500 m3
/s và lưu lượng cao nhất trong
mùa lũ lên tới 10.000 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3
nước và là nguồn nước
ngọt chính của thành phố Hồ Chí Minh. Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn
Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến thành phố với chiều dài 200 km và chảy dọc
trên địa phận thành phố dài 80 km. Hệ thống các chi lưu của sông Sài Gòn rất
nhiều và có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m3
/s.
Bề rộng của sông Sài Gòn tại Thành phố thay đổi từ 225m đến 370m và độ
sâu tới 20m. Sông Ðồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn ở phần nội thành mở
rộng, bởi hệ thống kênh Rạch Chiếc. Sông Nhà Bè hình thành từ chỗ hợp lưu
của sông Ðồng Nai và sông Sài Gòn, các trung tâm thành phố khoảng 5km về
phía Ðông Nam. Nó chảy ra biển Ðông bằng hai ngả chính -ngả Soài Rạp dài
59km, bề rộng trung bình 2km, lòng sông cạn, tốc độ dòng chảy chậm; ngả Lòng
Tàu đổ ra vịnh Gành Rái, dài 56km, bề rộng trung bình 0,5km, lòng sông sâu, là
đường thủy chính cho tàu bè ra vào bến cảng Sài Gòn.
Ngoài trục các sông chính kể trên ra, thành phố còn có mạng lưới kênh rạch
chằng chịt, như ở hệ thống sông Sài Gòn có các rạch Láng The, Bàu Nông, rạch
Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé,
Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi và ở phần phía Nam Thành phố thuộc địa
bàn các huyện Nhà Bè, Cần Giờ mật độ kênh rạch dày đặc; cùng với hệ thống
kênh cấp 3-4 của kênh Ðông-Củ Chi và các kênh đào An Hạ, kênh Xáng, Bình
Chánh đã giúp cho việc tưới tiêu kết quả, giao lưu thuận lợi và đang dần dần
từng bước thực hiện các dự án giải tỏa, nạo vét kênh rạch, chỉnh trang ven bờ, tô
điểm vẻ đẹp cảnh quan sông nước, phát huy lợi thế hiếm có đối với một đô thị
lớn.
Nước ngầm ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhìn chung khá phong phú tập
trung ở vùng nửa phần phía Bắc-trên trầm tích Pleixtoxen; càng xuống phía

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 12
Nam (Nam Bình Chánh, quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ)-trên trầm tích Holoxen, nước
ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn.
Ðại bộ phận khu vực nội thành cũ có nguồn nước ngầm rất đáng kể, nhưng
chất lượng nước không tốt lắm. Tuy nhiên, trong khu vực này, nước ngầm vẫn
thường được khai thác ở ba tầng chủ yếu: 0-20m, 60-90m và 170-200m. Khu
vực các quận huyện 12, Hóc môn và Củ Chi có trữ lượng nước ngầm rất dồi
dào, chất lượng nước rất tốt, thường được khai thác ở tầng 60-90m. Ðây là
nguồn nước bổ sung quan trọng của thành phố
Về thủy văn, hầu hết các sông rạch Thành phố Hồ Chí Minh đều chịu ảnh
hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông. Mỗi ngày, nước lên xuống hai
lần, theo đó thủy triều thâm nhập sâu vào các kênh rạch trong thành phố, gây
nên tác động không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc tiêu thoát
nước ở khu vực nội thành.
Mực nước triều bình quân cao nhất là 1,10m. Tháng có mực nước cao nhất
là tháng 10-11, thấp nhất là các tháng 6-7. Về mùa khô, lưu lượng của nguồn các
sông nhỏ, độ mặn 4% có thể xâm nhập trên sông Sài Gòn đến quá Lái Thiêu, có
năm đến đến tận Thủ Dầu Một và trên sông Ðồng Nai đến Long Ðại. Mùa mưa
lưu lượng của nguồn lớn, nên mặn bị đẩy lùi ra xa hơn và độ mặn bị pha loãng
đi nhiều.
Từ khi có các công trình thủy điện Trị An và thủy lợi Dầu Tiếng ở thượng
nguồn, chế độ chảy tự nhiên chuyển sang chế độ chảy điều tiết qua tuốt bin, đập
tràn và cống đóng-xả, nên môi trường vùng hạ du từ Bắc Nhà Bè trở nên chịu
ảnh hưởng của nguồn, nói chung đã được cải thiện theo chiều hướng ngọt hóa.
Dòng chảy vào mùa kiệt tăng lên, đặc biệt trong các tháng từ tháng 2 đến tháng
5 tăng 3-6 lần so với tự nhiên.
Vào mùa mưa, lượng nước được điều tiết giữ lại trên hồ, làm giảm thiểu
khả năng úng lụt đối với những vùng trũng thấp; nhưng ngược lại, nước mặn lại
xâm nhập vào sâu hơn. Tuy nhiên, nhìn chung, đã mở rộng được diện tích cây
trồng bằng việc tăng vụ mùa canh tác. Ngoài ra, việc phát triển các hệ thống
kênh mương, đã có tác dụng nâng cao mực nước ngầm trên tầng mặt lên 2-3m,
tăng thêm nguồn cung cấp nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của thành
phố.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 13
I.2. Điều kiện kinh tế – xã hội vùng dự án.
Năm 2016 là năm có ý nghĩa quan trọng, năm đầu thực hiện Nghị quyết
Đại hội Đảng lần thứ XII, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X, kế
hoạch 5 năm 2016 – 2020, năm diễn ra bầu cử Quốc hội và Hội đồng nhân dân
các cấp. Việc hoàn thành kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội thành phố từ năm
đầu tạo nền tảng và động lực cho việc hoàn thành thắng lợi các nhiệm vụ, chỉ
tiêu chủ yếu của cả nhiệm kỳ.
Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế, thương mại toàn cầu thấp hơn dự báo,
giá dầu thô và giá nhiều hàng hóa cơ bản ở mức thấp, tình hình biển Đông tiếp
tục diễn biến phức tạp, biến đổi khí hậu diễn biến bất thường, nhanh hơn dự báo;
trong nước, thiên tai, xâm nhập mặn, sự cố ô nhiễm môi trường,… đã tác động
ảnh hưởng đến phát triển kinh tế thành phố. Khả năng cạnh tranh và năng suất
lao động thấp làm giảm đi lợi thế của Thành phố trong bối cảnh hội nhập với
khu vực và thế giới.
Trong những tháng đầu năm, sau thắng lợi của Đại hội Đảng toàn quốc,
Đại hội Đảng bộ thành phố, các ngành các cấp đã tập trung quán triệt, học tập và
triển khai Nghị quyết Đại hội Đảng, tổ chức thành công bầu cử đại biểu Quốc
hội và Hội đồng nhân dân các cấp, nhanh chóng kiện toàn các chức danh lãnh
đạo Đảng, chính quyền nhằm củng cố, nâng cao hiệu lực và hiệu quả hoạt động
của bộ máy nhà nước các cấp. Việc bố trí, điều chuyển cán bộ lãnh đạo các cấp
với số lượng nhân sự mới khá lớn cũng phần nào ảnh hưởng đến việc triển khai
thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2016. Nhưng với sự lãnh đạo,
chỉ đạo đúng đắn, quyết tâm cao, bản lĩnh vững vàng, kiên định của cả hệ thống
chính trị, sự giám sát hiệu quả của Hội đồng nhân dân và đại biểu Hội đồng
nhân dân các cấp trên tất cả các lĩnh vực, nhận được sự ủng hộ, đồng tình của
doanh nghiệp, các tầng lớp nhân dân, đã tạo nên động lực mới, niềm tin và kỳ
vọng mới vào sự nghiệp phát triển thành phố.
Ủy ban nhân dân thành phố thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, đẩy nhanh
tiến độ thực hiện và hoàn thành các nội dung chỉ đạo của Trung ương, Thành ủy,
Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố; kiên trì kiến nghị cơ chế,
chính sách đặc thù để tiếp tục phát triển trong các buổi làm việc của Thủ tướng
Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ, các Bộ – ngành Trung ương. Đã chỉ đạo
tập trung giải quyết các bức xúc về kinh tế – xã hội, tháo gỡ khó khăn, vướng
mắc cho doanh nghiệp, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, thúc đẩy khởi
nghiệp, đổi mới, sáng tạo; chỉ đạo sát sao và xử lý kịp thời những vấn đề phức

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 14
tạp mới phát sinh như xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, thực hiện các giải pháp
kéo giảm ùn tắc giao thông, tại nạn giao thông, thành lập các đoàn công tác đi
kiểm tra giải quyết các điểm gây ngập nước, xử lý ô nhiễm môi trường, đảm bảo
cung cấp nước sạch cho các hộ dân, đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm, kiểm
soát dịch bệnh,…
Dành nhiều thời gian đi cơ sở, lắng nghe tâm tư nguyện vọng của người
dân và doanh nghiệp, để tiếp tục đổi mới phương thức lãnh đạo, chỉ đạo, cải
cách thủ tục hành chính; xây dựng Đề án Cơ chế, chính sách đột phá để thành
phố phát triển nhanh, toàn diện, vững chắc, thực hiện Nghị quyết 16-NQ/TW
của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố đến năm
2020 và Đề án xây dựng thành phố thông minh.
Tăng cường kỷ luật, kỷ cương, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu.
Nâng cao tính minh bạch, trách nhiêm thực thi công vụ, chống lợi ích cục bộ, lợi
ích nhóm trong xây dựng và triển khai chính sách. Tính đến ngày 21 tháng 11
năm 2016, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành 5872 quyết định, 19 chỉ thị,
17.063 công văn chỉ đạo triển khai thực hiện kế hoạch phát triển thương mại
dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, du lịch, đẩy mạnh xuất nhập khẩu, thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế toàn diện theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả và sức
cạnh tranh. Đã ký cam kết với Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam về
việc tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp.
Với những nỗ lực, cố gắng mạnh mẽ và quyết liệt của các cấp các ngành,
các doanh nghiệp và tầng lớp nhân dân, Thành phố đã vượt qua những khó khăn
thách thức, đạt được nhiều kết quả tích cực trên các lĩnh vực, hoàn thành đạt và
vượt 9/12 chỉ tiêu của kế hoạch năm, 2 chỉ tiêu chưa đạt về cung cấp nước sạch
cho nhân dân thành phố và xử lý nước thải công nghiệp và 1 chỉ tiêu sẽ đánh giá
vào năm 2017 về chỉ số cải cách hành chính.
Tổng sản phẩm nội địa (GRDP) trên địa bàn thành phố năm 2016 ước đạt
1.037.625 tỷ đồng, tăng 8,05% so với cùng kỳ (cùng kỳ tăng 7,72%), đạt kế hoạch
đề ra. Trong đó: dịch vụ tăng 7,9% (cùng kỳ tăng 7,88%), khu vực công nghiệp và
xây dựng tăng 7,8% (cùng kỳ tăng 6,05%), khu vực nông nghiệp tăng 5,8% (cùng
kỳ tăng 6,05%); thuế chiếm tỷ trọng 16%, tăng 10% so với cùng kỳ.
Về cơ cấu ngành trong GRDP, khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng 53,6%, khu
vực công nghiệp và xây dựng chiếm tỷ trọng 29,7%,khu vực nông nghiệp chiếm tỷ
trọng 0,8%.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 15
Môi trường an ninh trật tự trên địa bàn được duy trì và ngày càng có tín
hiệu tốt hơn.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường.
 Du lịch nguồn cội, du lịch văn hóa.
Ngày nay, du lịch đã trở thành một hiện tượng kinh tế, văn hóa – xã hội
phổ biến. Du lịch góp phần đáp ứng mục tiêu không ngừng nâng cao đời sống
vật chất, tinh thần cho con người. Con người từ các độ tuổi khác nhau, đến từ
các quốc gia khác nhau ngày càng chú ý đến hoạt động du lịch để trải nghiệm
cuộc sống, tăng thêm vốn hiểu biết và giúp giải trí tinh thần. Hoạt động du lịch
ngày càng phát triển nên kéo theo sự ra đời của rất nhiều loại hình du lịch khác
nhau. Ngoài việc chú ý đến phát triển du lịch sinh thái thì hiện nay hoạt động du
lịch nguồn cội đã bắt đầu được nhiều đối tượng du khách quan tâm và thích thú.
Vì thế, du lịch hướng về nguồn cội đang ngày càng trở nên phổ biến, được đông
đảo tầng lớp nhân dân quan tâm.
Như chúng ta đã biết thì một trong những lợi thế của Việt Nam chính là sự
đa dạng dân tộc, mỗi dân tộc lại sở hữu những nét đặc trưng riêng, nên văn hóa
Việt Nam vì vậy mà có nhiều màu sắc hơn. Mặc dù, du lịch cội nguồn, một loại
hình du lịch mới xuất hiện nhưng đã nó trở thành nét văn hóa, mang tính nhân
văn cao trong đời sống của con người. Đặc biệt, ở Việt Nam – một quốc gia với
bề dày lịch sử hơn bốn nghìn năm dựng nước và giữ nước, văn hóa đan xen
trong một khối lượng khổng lồ những di tích nổi tiếng, gắn kết, hòa quyện cùng
những danh lanh thắng cảnh và khu vực sinh thái đa dạng, độc đáo nên du lịch
nguồn cội là một hoạt động sâu sắc, một loại hình du lịch đặc biệt hấp dẫn, là nét
riêng của du lịch Việt Nam trong quá trình hội nhập quốc tế. Du lịch nguồn cội
đem lại nhiều giá trị cả về kinh tế và văn hóa, góp phần thắp lên ngọn lửa mãnh
liệt về tình yêu quê hương, đất nước, yêu dân tộc. Phát triển du lịch nguồn cội sẽ
phát huy được giá trị kinh tế và nâng cao giá trị văn hóa của đất nước.
Du lịch nguồn cội không những đem lại cho du khách nhiều kỷ niệm, cảm
xúc thăng hoa, mà còn giúp du khách hiểu thêm về các nét văn hóa, lịch sử của
đất nước. Nhu cầu tìm hiểu về văn hóa nguồn cội của Việt Nam ngày càng
nhiều, minh chứng cho nhu cầu này chính ra sự ra đời của nhiều khu du lịch
nguồn cội và lượng khách du lịch đến tham quan những khu du lịch này. Điển
hình ở Việt Nam, hoạt động du lịch cội nguồn đã có bước tiến mới từ chương

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 16
trình du lịch về cội nguồn của ba tỉnh Phú Thọ, Yên Bái, Lào Cai. Cứ mỗi độ
xuân về, ba tỉnh lại cùng tổ chức chương trình du lịch về cội nguồn – một
chương trình đã trở thành thương hiệu góp phần quảng bá, nâng cao nhận thức
xã hội cho việc giữ gìn và phát huy những giá trị truyền thống, xây dựng nếp
sống văn minh, cũng như ý thức cùng khai thác và tôn vinh các di tích lịch sử,
văn hóa và danh lam thắng cảnh ở mỗi địa phương. Lượng du khách đến với
chương trình này vượt xa sự mong đợi của ban tổ chức. Để đáp ứng nhu cầu
thăm quan nguồi cội, cuối năm 2012, ba tỉnh thành đã thống nhất dồn sức để
phát triển và nâng cao chương trình hợp tác phát triển du lịch tám tỉnh Tây Bắc
mở rộng hơn. Ví dụ này cho thấy nhu cầu du lịch cội nguồn của du khách là
không hề nhỏ nên tiềm năng phát triển du lịch cội nguồn rất đáng được quan
tâm.
Hoạt động du lịch nguồn cội không chỉ được chính người dân Việt Nam
chú ý đến mà nó còn thu hút được sự quan tâm của rất nhiều du khách quốc tế.
Văn hóa Việt Nam độc đáo, khác biệt nên kích thích được sự tò mò tìm hiểu của
rất nhiều du khách trên thế giới. Đa số du khách quốc tế khi đến Việt Nam đều
có mong muốn được tham quan những khu di tích thể hiện những đặc trưng của
văn hóa Việt Nam mà ở quốc gia bản xứ của họ không có. Cũng chính như
người Việt Nam chúng ta thích thú tham quan những nét văn hóa ở nước bạn.
Nói như vậy không có nghĩa là nhu cầu du lịch nguồi cội chỉ dành cho du khách
nước ngoài, người Việt Nam chúng ta, với áp lực phải tiếp thu học hỏi nhiều
kiến thức khoa học khác nhau, đôi lúc không được giới thiệu đầy đủ về chính
nền văn hóa cội nguồn của chính dân tộc mình. Do đó, mà hiện này rất nhiều
người Việt Nam quan tâm, thích thú tìm đến những khu du lịch về nguồn cội,
lịch sử để tăng vốn hiểu biết về văn hóa dân tộc Việt Nam. Vì vậy, tin chắc rằng
du lịch nguồn cội sẽ là một trong những định hướng mới có nhiều tìm năng phát
triển hơn cả.
 Công viên điện ảnh.
Trong thời kỳ kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ như hiện nay thì thị
trường truyền thông cũng theo đó mà càng ngày càng phát triển với nhiều hình
thức phong phú khác nhau. Nhu cầu truyền thông của mọi người cũng tăng cao
hơn hẳn. Từ cá nhân nhỏ lẻ đến những doanh nghiệp lớn đều mong muốn xây
dựng cho bản thân mình những hình ảnh riêng, những sản phẩm giúp quảng bá
tên tuổi của mình. Hơn nữa, nhu cầu giải trí của con người cũng ngày càng được
chú ý nên việc tạo ra các sản phẩm giải trí đang là lĩnh vực được đầu tư phát
triển. Những sản phẩm truyền thông, giải trí điển hình trên thực tế bao gồm:

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 17
hình ảnh, video, chương trình truyền hình và phim ảnh. Để thực hiện những sản
phẩm này thì việc sử dụng một phim trường chuyên nghiệp là vô cùng cần thiết.
Việc chụp ảnh cưới, ảnh lưu niệm đã là một phần không thể thiếu trong văn
hóa Việt Nam. Lựa chọn phim trường để làm nơi chụp ảnh cưới, ảnh lưu niệm
phổ biến vì chụp ảnh ở phim trường giúp mọi người tiếp kiệm được chi phí di
chuyển ngoài trời và hơn hết là tạo ra sự chuyên nghiệp trong quá trình chụp
hình. Một phim trường được trang bị đầy đủ những dụng cụ, thiết bị cần thiết sẽ
giúp tạo ra những bức ảnh có chất lượng hoàn hảo nhất. Trong những năm gần
đây, sự bùng nổ của các loại hình mạng xã hội, nhu cầu cập nhật hình ảnh bản
thân của mọi người cũng tăng lên đáng kể. Ngày càng có nhiều bạn trẻ tìm đến
những phim trường chuyên nghiệp để thực hiện những bộ ảnh cho riêng mình.
Do đó, xây dựng một phim trường sẽ thu hút được sự quan tâm và tìm đến sử
dụng của rất nhiều người.
Phương pháp truyền thông, quảng cáo bằng những clip, video là hình thức
được nhiều cá nhân, hoặc doanh nghiệp lựa chọn. Thay vì truyền tải thông tin
qua hình thức văn bản viết truyền thống vốn được ít người quan tâm tìm đọc thì
để thu hút được sự chú ý của nhiều người, những clip, video đã ra đời và phát
huy mạnh mẽ việc thu hút mọi người. Nhận thức được hiệu quả truyền thông
mạnh mẽ của những clip, video nên các cá nhân, tổ chức ngày càng chú ý đến
việc đầu tư xây dựng clip, video. Tuy nhiên, việc thực hiện quay những clip,
video không phải là việc đơn giản vì nó đòi hỏi chúng ta phải trang bị đầy đủ
các thiết bị cần thiết như: máy quay phim, máy thu âm, đèn chiếu sáng,… Đây là
những thiết bị đắt tiền nên không phải cá nhân hay doanh nghiệp nào cũng có
thể mạnh dạn đầu tư. Do đó, giải pháp lý tưởng nhất chính là tìm đến những
phim trường và thuê sử dụng phim trường để phục vụ nhu cầu quay clip, video.
Ở phim trường, các bạn được cung cấp đầy đủ các phương tiện cần thiết nên
chất lượng clip, video sẽ được bảo đảm tối đa. Bên cạnh việc sử dụng phim
trường để quay clip, video thì phim trường còn là địa điểm lý tưởng để quay
những chương trình truyền hình. Ngoài những đài truyền hình đã có tên tuổi lớn,
có phim trường riêng thì cũng có không ít những nhà đài nhỏ lẻ, không có sẵn
phim trường nên họ thực hiện những chương trình thông qua các phim trường
cho thuê. Qua những lý do trên chúng ta có thể thấy được nhu cầu sử dụng phim
trường của các cá nhân, tổ chức là vô cùng lớn.
Ngành điện ảnh tại Việt Nam cũng ngày càng phát triển vượt trội với sự ra
đời của rất nhiều nhà sản xuất phim từ lớn đến nhỏ. Vì vậy, giấc mơ xây dựng
nhiều phim trường đúng nghĩa với đầy đủ các trang thiết bị cần thiết luôn vẫn

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 18
là một khao khát của các nhà làm phim Việt Nam. Nhu cầu xem phim giải trí
ngày càng lớn, nhà sản xuất phim xuất hiện ngày nhiều nên nhu cầu sử dụng
phim trường là không thể thiếu. Hiện tại, ở Việt Nam, không có nhiều phim
trường tốt để hỗ trợ các nhà làm phim thực hiện các dự án phim của mình. Rất
nhiều nhà sản xuất phim phải ra nước ngoài để thuê bối cảnh quay phim cho dự
án phim của mình, khiến chi phí thực hiện phim tăng cao, thời gian quay phim bị
ảnh hưởng không nhỏ bởi các tác động trong quá trình chuẩn bị, di chuyển sang
nước ngoài. Đây là điều mà không nhà làm phim nào mong muốn. Nên việc xây
dựng một phim trường trong nước chắc chắn sẽ được mọi người ủng hộ.
II.2. Quy mô đầu tư của dự án.
Bảng tổng hợp quy mô đầu tư của dự án
TT Các hạng mục đầu tư ĐVT Số lượng
I.1 Khu công viên điện ảnh m² 232.800
1 Cổng công viên điện ảnh m² 120
2
Lâu đài thời gian (Nhà trưng bày và giới thiệu
các tác phẩm điện ảnh)
m² 8.000
3 Khu tái hiện bối cảnh phim trường m² 50.000
4
Khu vui chơi trẻ em (với những nhân vật gắn
liền với tuổi thơ)
m² 2.000
5 Công viên ngoài trời m² 30.000
6 Trường quay trong nhà m² 12.000
7 Dãy nhà sắc màu m² 10.000
8 Khu vườn cổ tích m² 20.000
9 Nông trại vui vẻ m² 20.000
10 Dòng sông thơ (cầu và hồ kết hợp) m² 30.000
11 Quảng trường ánh sáng m² 4.000
12 Sân đường nội khu m² 18.624
13 Nhà điều hành m² 1.200
14 Khu xứ sở thần tiên m² 15.000
15 Khu hẹn ước và cầu tình yêu m² 17.189
I.2 Khu làng văn hóa các dân tộc Việt Nam 481.700
1 Khu vực Đồng bằng Bắc bộ m²

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 19
TT Các hạng mục đầu tư ĐVT Số lượng
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ m² 8
– Hồ làng (cây đa, bến nước) m² 3.000
2 Khu vực miền Trung
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Cổng làng m² 8
3 Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long
– Khu tái hiện xóm làng m² 119.876
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 800
4 Khu vực Trung du Bắc bộ
– Khu tái hiện xóm làng m² 64.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ m² 8
– Hồ làng (cây đa, bến nước) m² 3.000
5 Khu vực Tây Nguyên
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Nhà văn hóa thôn bản m² 3.000
I.3 Khu tái hiện rừng Trường Sơn m² 201.900
I.4 Các công trình phụ trợ khác
1 Hệ thống cấp điện tổng thể HT 1
2 Hàng rào bảo vệ md 4.000
3 Hệ thống thoát nước tổng thể HT 1
4 Hệ thống cấp nước tổng thể HT 1
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án được thực hiện tại Phường Long Bình, Q9, TPHCM – Thuộc khuôn
viên khu Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
III.2. Hình thức đầu tư.
Đầu tư xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 20
TT Danh mục
Diện tích
(m²)
Tỷ lệ (%)
I.1 Khu công viên điện ảnh 232.800 25,40
1 Cổng công viên điện ảnh 120 0,01
2
Lâu đài thời gian (Nhà trưng bày và giới
thiệu các tác phẩm điện ảnh)
2.667 0,29
3 Khu tái hiện bối cảnh phim trường 50.000 5,46
4
Khu vui chơi trẻ em (với những nhân vật
gắn liền với tuổi thơ)
2.000 0,22
5 Công viên ngoài trời 30.000 3,27
6 Trường quay trong nhà 12.000 1,31
7 Dãy nhà sắc màu 10.000 1,09
8 Khu vườn cổ tích 20.000 2,18
9 Nông trại vui vẻ 20.000 2,18
10 Dòng sông thơ (cầu và hồ kết hợp) 30.000 3,27
11 Quảng trường ánh sáng 4.000 0,44
12 Sân đường nội khu 18.624 2,03
13 Nhà điều hành 1.200 0,13
14 Khu xứ sở thần tiên 15.000 1,64
15 Khu hẹn ước và cầu tình yêu 17.189 1,88
I.2 Khu làng văn hóa các dân tộc Việt Nam 481.700 52,56
1 Khu vực Đồng bằng Bắc bộ – –
– Khu tái hiện xóm làng 96.000 10,48
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ 8 0,00
– Hồ làng (cây đa, bến nước) 3.000 0,33
2 Khu vực miền Trung – –
– Khu tái hiện xóm làng 96.000 10,48
– Cổng làng 8 0,00
3 Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long – –
– Khu tái hiện xóm làng 119.876 13,08
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 800 0,09
4 Khu vực Trung du Bắc bộ – –
– Khu tái hiện xóm làng 64.000 6,98
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ 8 0,00
– Hồ làng (cây đa, bến nước) 3.000 0,33
5 Khu vực Tây Nguyên – –
– Khu tái hiện xóm làng 96.000 10,48
– Nhà văn hóa thôn bản 3.000 0,33

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 21
TT Danh mục
Diện tích
(m²)
Tỷ lệ (%)
I.3 Khu tái hiện rừng Trường Sơn 201.900 22,03
TỔNG DIỆN TÍCH 916.400 100,00
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Về phần xây dựng dự án: nguồn lao động dồi dào và vật liệu xây dựng đều
có tại địa phương và trong nước nên nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào phục
vụ cho quá trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Về phần quản lý và các sản phẩm của dự án: nhân công quản lý và duy trì
hoạt động của dự án tương đối dồi dào, các sản vật đều có sẵn tại địa phương.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 22
Chương III
PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ
I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình.
Bảng tổng hợp các hạng mục xây dựng của dự án
STT Danh mục ĐVT Số lượng
I Chi phí xây dựng
I.1 Khu công viên điện ảnh m² 232.800
1 Cổng công viên điện ảnh m² 120
2
Lâu đài thời gian (Nhà trưng bày và giới
thiệu các tác phẩm điện ảnh).
m² 8.000
3 Khu tái hiện bối cảnh phim trường m² 50.000
4
Khu vui chơi trẻ em (với những nhân vật gắn
liền với tuổi thơ)
m² 2.000
5 Công viên ngoài trời m² 30.000
6 Trường quay trong nhà m² 12.000
7 Dãy nhà sắc màu m² 10.000
8 Khu vườn cổ tích m² 20.000
9 Nông trại vui vẻ m² 20.000
10 Dòng sông thơ (cầu và hồ kết hợp) m² 30.000
11 Quảng trường ánh sáng m² 4.000
12 Sân đường nội khu m² 18.624
13 Nhà điều hành m² 1.200
14 Khu xứ sở thần tiên m² 15.000
15 Khu hẹn ước và cầu tình yêu m² 17.189
I.2 Khu làng văn hóa các dân tộc Việt Nam 481.700
1 Khu vực Đồng bằng Bắc bộ m²
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ m² 8
– Hồ làng (cây đa, bến nước) m² 3.000
2 Khu vực miền Trung
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Cổng làng m² 8
3 Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long
– Khu tái hiện xóm làng m² 119.876
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 800

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 23
STT Danh mục ĐVT Số lượng
4 Khu vực Trung du Bắc bộ
– Khu tái hiện xóm làng m² 64.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ m² 8
– Hồ làng (cây đa, bến nước) m² 3.000
5 Khu vực Tây Nguyên
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Nhà văn hóa thôn bản m² 3.000
I.3 Khu tái hiện rừng Trường Sơn m² 201.900
I.4 Các công trình phụ trợ khác
1 Hệ thống cấp điện tổng thể HT 1
2 Hàng rào bảo vệ md 4.000
3 Hệ thống thoát nước tổng thể HT 1
4 Hệ thống cấp nước tổng thể HT 1
II Chi phí thiết bị
1 Thiết bị công viên điện ảnh Đồng bộ 1
2 Thiết bị làng văn hóa các dân tộc VN Đồng bộ 1
3 Thiết bị tái hiện rừng Trường Sơn Đồng bộ 1
II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật.
II.1. Một số hình ảnh mô phỏng khu công viên điện ảnh.
Mô hình Cổng công viên điện ảnh

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 24
Mô hình khu xứ sở thần tiên
Khu hẹn ước và cầu tình yêu

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 25
II.2. Một số hình ảnh mô phỏng khu làng văn hóa các dân tộc Việt Nam.
Mô hình làng đồng bằng Bắc bộ
Mô hình làng quê Tây Nguyên

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 26
Chương IV
CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Dự án thực hiện đầy đủ các thủ tục về giao cấp đất theo quy định để tiến
hành xây dựng dự án.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Danh mục công trình xây dựng của dự án
TT Hạng mục ĐVT Quy mô
I.1 Khu công viên điện ảnh m² 232.800
1 Cổng công viên điện ảnh m² 120
2
Lâu đài thời gian (Nhà trưng bày và giới thiệu
các tác phẩm điện ảnh)
m² 8.000
3 Khu tái hiện bối cảnh phim trường m² 50.000
4
Khu vui chơi trẻ em (với những nhân vật gắn
liền với tuổi thơ)
m² 2.000
5 Công viên ngoài trời m² 30.000
6 Trường quay trong nhà m² 12.000
7 Dãy nhà sắc màu m² 10.000
8 Khu vườn cổ tích m² 20.000
9 Nông trại vui vẻ m² 20.000
10 Dòng sông thơ (cầu và hồ kết hợp) m² 30.000
11 Quảng trường ánh sáng m² 4.000
12 Sân đường nội khu m² 18.624
13 Nhà điều hành m² 1.200
14 Khu xứ sở thần tiên m² 15.000
15 Khu hẹn ước và cầu tình yêu m² 17.189

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 27
TT Hạng mục ĐVT Quy mô
I.2 Khu làng văn hóa các dân tộc Việt Nam 481.700
1 Khu vực Đồng bằng Bắc bộ m²
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ m² 8
– Hồ làng (cây đa, bến nước) m² 3.000
2 Khu vực miền Trung
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Cổng làng m² 8
3 Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long
– Khu tái hiện xóm làng m² 119.876
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 800
4 Khu vực Trung du Bắc bộ
– Khu tái hiện xóm làng m² 64.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ m² 8
– Hồ làng (cây đa, bến nước) m² 3.000
5 Khu vực Tây Nguyên
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000
– Nhà văn hóa thôn bản m² 3.000
I.3 Khu tái hiện rừng Trường Sơn m² 201.900
I.4 Các công trình phụ trợ khác
1 Hệ thống cấp điện tổng thể HT 1
2 Hàng rào bảo vệ md 4.000
3 Hệ thống thoát nước tổng thể HT 1
4 Hệ thống cấp nước tổng thể HT 1
Các hạng mục xây dựng sẽ được triển khai thiết kế trong giai đoạn lập dự
án đầu tư theo quy định hiện hành.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 28
III. Phương án tổ chức thực hiện.
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai thực hiện và thành lập bộ phận điều
hành hoạt động của dự án theo mô hình sau:
Dự án chủ yếu sử dụng lao động của địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, dự án sẽ tuyển dụng và lên kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ dự án trong quá trình hoạt động
sau này.
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Lập và phê duyệt dự án trong năm 2017.
 Năm 2018 tiến hành, thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư và thi công hạ
tầng kỹ thuật.
 Năm 2019 tiến hành thi công khu công viên điện ảnh.
 Năm 2020 tiến hành thi công các hạng mục còn lại theo dự án được
phê duyệt.
 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.
Giám đốc điều hành
P Giám đốc PTSX P Giám đốc PTTC
Phòng kỹ
thuật
Phòng vật
tư
Hội đồng quản trị
Ban kiểm soát
Phòng
TCHC
Phòng tài
vụ
Phòng bảo
vệ
Khai thác dịch
vụ

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 29
Chương V
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG
I. Đánh giá tác động môi trường.
Giới thiệu chung:
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu
tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng Dự án đầu tư
xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao
chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho xây
dựng Khu nghỉ dưỡng thể thao giải trí khi dự án được thực thi, đáp ứng được các
yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005.
Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi
trường
Nghị định 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của chính phủ về quản lý chất
thải rắn.
Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8
năm 2006 cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của luật Bảo vệ Môi trường;
Nghị định 117/2009/NĐ-CP của chính phủ về xử lý vi phạm pháp luật
trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác
động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 30
Thông tư 12/2006/TT-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc hướng dẫn điều
kiện hành nghề, thủ tục lập hồ sơ, đăng ký cấp phép hành nghề, mã số quản lý
chất thải nguy hại.
Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành
Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại.
Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ
Tài Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về
Môi trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết
định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ
KHCN và Môi trường;
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo được đúng
theo các tiêu chuẩn môi trường sẽ được liệt kê sau đây.
– Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng không khí : QCVN
05:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng không khí xung
quanh, tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo QĐ 3733/2002/QĐ-BYT 10/10/2002
của Bộ trưởng bộ Y Tế, QCVN 19:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
về khí thải công nghiệp đối với bụi và các chất vô cơ.
– Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng nước: QCVN 14:2008/BTNMT
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
– Các tiêu chuẩn liên quan đến tiếng ồn : QCVN 26:2010/BTNMT Quy
chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.
I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng
Điều kiện tự nhiên
Diện tích xây dựng khoảng 916.400 m², Tại Phường Long Bình, Quận 9,
TP. Hồ Chí Minh có địa hình tương đối bằng phẳng, nền đất có kết cấu địa chất
phù hợp với việc xây dựng xây dựng dự án, cần mặt bằng rộng. Khu đất có các
đặc điểm sau:
_ Nhiệt độ : Khu vực nam bộ có đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa, trong
năm có 2 mùa mưa nắng rõ rệt.
_ Địa hình : Địa hình bằng phẳng, có vị trí thuận lợi về giao thông.
II. Tác động của dự án tới môi trường.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 31
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu
vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh sống
xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường
có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
– Giai đoạn thi công xây dựng.
– Giai đoạn vận hành.
– Giai đoạn ngưng hoạt động
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm
Chất thải rắn
_ Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên
vật liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon, đất đá do các hoạt động
đào đất xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
_ Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát, … trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.
_ Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
_ Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí
quyển, khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ
giai đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình
trong giai đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của
động cơ máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết
bị phục vụ cho thi công.
Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh môi
trường trong khu vực xây dựng khu biệt thự gây ảnh hưởng đến môi trường lân
cận. Chất thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải
sinh hoạt của công nhân và nước mưa.
_ Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm
các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô
nhiễm thấm vào lòng đất.
_ Nước thải sinh hoạt của của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ
yếu là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 32
vì trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ
có một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
_ Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây
dựng xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước
ngầm thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm
trước khi thải ra ngoài.
Tiếng ồn.
_ Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường
sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
_ Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.
_ Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt … và quá trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu…
_ Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện …
Bụi và khói
_ Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
_ Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây
dựng.
_ Từ các đống tập kết vật liệu.
_ Từ các hoạt động đào bới san lấp.
_ Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do
các hoạt động thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng
và tháo dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm
đáng chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx,
CO, CO2, SO2….Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 33
móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm
việc thông thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là
không đáng kể tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô
nhiễm cho môi trường và con người như: khí SO2 hoà tan được trong nước nên
dễ phản ứng với cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các
động cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của
công nhân trong các lán trại … cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho
nguồn nước mặt.
Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu
vực, mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu
đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
_ Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng
nhân công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các
bệnh về cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt …
_ Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực
lượng lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án.
Tiếng ồn sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn
cuộc sống thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn
cho phép và kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi
trường.
Giảm thiểu lượng chất thải
_ Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với
biện pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn
chất thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 34
_ Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
_ Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió
và trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng
đến.
_ Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước khi thải
ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công trình.
Trong dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ khi xây
dựng đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây
ảnh hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung quanh. Việc thu
gom và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi
công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, … là loại chất thải rất khó phân huỷ đòi
hỏi phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp. Những
nguyên vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại và để
đúng nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu. Những loại
rác thải khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách xa công
trường thi công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ nhất để
vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển đất đá san
lấp bắt buộc dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đường gây
ảnh hưởng cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường được sạch
đẹp.
Chất thải khí:
_ Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất
thải khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
_ Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải
có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu
chuẩn kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
_ Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 35
Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ được thu
gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực khu biệt thự.
Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho đơn vị có
chức năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát nước bề mặt
và thải trực tiếp ra ngoài.
Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá
trình thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh
hưởng đến công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là
nhỏ nhất. Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường
chu kỳ bảo dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần.
Bố trí cách ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan
truyền của sóng âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và
bố trí thêm các tường ngăn giữa các bộ phận.Trồng cây xanh để tạo bóng mát,
hạn chế lan truyền ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm
Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân
tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hưởng đến
sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp, về mắt …làm
giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những
biện pháp sau:
_ Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu
phải được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
_ Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi
di chuyển.
_ Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình
trạng khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt….
_ Tăng cường trồng cây xanh ở những khu vực đất trống quanh khu vực thi
công dự án.
II.4. Kết luận:
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường,
có chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác
động về lâu dài.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 36
Chương VI
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư của dự án.
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung ĐVT
Số
lượng
Đơn giá
Thành tiền
(1.000 đồng)
I Chi phí xây dựng 2.893.377.800
I.1 Khu công viên điện ảnh m² 232.800 1.151.031.800
1 Cổng công viên điện ảnh m² 120 8.000 960.000
2
Lâu đài thời gian (Nhà
trưng bày và giới thiệu các
tác phẩm điện ảnh)
m² 8.000 8.000 64.000.000
3
Khu tái hiện bối cảnh
phim trường
m² 50.000 6.000 300.000.000
4
Khu vui chơi trẻ em (với
những nhân vật gắn liền
với tuổi thơ)
m² 2.000 6.000 12.000.000
5 Công viên ngoài trời m² 30.000 1.500 45.000.000
6 Trường quay trong nhà m² 12.000 8.000 96.000.000
7 Dãy nhà sắc màu m² 10.000 8.000 80.000.000
8 Khu vườn cổ tích m² 20.000 8.000 160.000.000
9 Nông trại vui vẻ m² 20.000 4.000 80.000.000
10
Dòng sông thơ (cầu và hồ
kết hợp)
m² 30.000 2.000 60.000.000
11 Quảng trường ánh sáng m² 4.000 3.000 12.000.000
12 Sân đường nội khu m² 18.624 1.200 22.348.800
13 Nhà điều hành m² 1.200 7.000 8.400.000
14 Khu xứ sở thần tiên m² 15.000 6.000 90.000.000
15
Khu hẹn ước và cầu tình
yêu
m² 17.189 7.000 120.323.000

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 37
STT Nội dung ĐVT
Số
lượng
Đơn giá
Thành tiền
(1.000 đồng)
I.2
Khu làng văn hóa các dân
tộc Việt Nam
481.700 1.386.496.000
1
Khu vực Đồng bằng Bắc
bộ
m² –
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000 2.000 192.000.000
–
Cổng làng Đồng bằng Bắc
bộ
m² 8 6.000 48.000
–
Hồ làng (cây đa, bến
nước)
m² 3.000 1.200 3.600.000
2 Khu vực miền Trung –
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000 2.000 192.000.000
– Cổng làng m² 8 6.000 48.000
3
Khu vực Đồng bằng sông
Cửu Long
–
– Khu tái hiện xóm làng m² 119.876 2.000 239.752.000
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 800 8.000 6.400.000
4 Khu vực Trung du Bắc bộ –
– Khu tái hiện xóm làng m² 64.000 2.000 128.000.000
–
Cổng làng Đồng bằng Bắc
bộ
m² 8 6.000 48.000
–
Hồ làng (cây đa, bến
nước)
m² 3.000 1.200 3.600.000
5 Khu vực Tây Nguyên –
– Khu tái hiện xóm làng m² 96.000 6.000 576.000.000
– Nhà văn hóa thôn bản m² 3.000 15.000 45.000.000
I.3
Khu tái hiện rừng
Trường Sơn
m² 201.900 1.500 302.850.000
I.4
Các công trình phụ trợ
khác
53.000.000
1 Hệ thống cấp điện tổng thể HT 1 25.000.000 25.000.000
2 Hàng rào bảo vệ md 4.000 2.500 10.000.000
3
Hệ thống thoát nước tổng
thể
HT 1 10.000.000 10.000.000

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 38
STT Nội dung ĐVT
Số
lượng
Đơn giá
Thành tiền
(1.000 đồng)
4
Hệ thống cấp nước tổng
thể
HT 1 8.000.000 8.000.000
II Chi phí thiết bị 62.000.000
1
Thiết bị công viên điện
ảnh
Đồng
bộ
1 50.000.000 50.000.000
2
Thiết bị làng văn hóa các
dân tộc VN
Đồng
bộ
1 10.000.000 10.000.000
3
Thiết bị tái hiện rừng
Trường Sơn
Đồng
bộ
1 2.000.000 2.000.000
III Chi phí quản lý dự án Gxdtb/1,1*0,746%*1,1 22.047.118
IV
Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng
62.377.628
1
Chi phí khảo sát địa hình
TL 1/500
ha 91,640 50.000 4.582.000
2 Chi phí lập dự án đầu tư Gxdtb/1,1*0,133%*1,1 3.930.652
3
Chi phí thiết kế bản vẽ thi
công
Gxd/1,1*1,181%*1,1 34.170.792
4
Chi phí thẩm tra thiết kế
BVTC
Gxd/1,1*0,034%*1,1 983.748
5
Chi phí thẩm tra dự toán
công trình
Gxd/1,1*0,033%*1,1 954.815
6
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu thi công xây dựng
Gxd/1,1*0,025%*1,1 723.344
7
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu mua sắm thiết bị
Gxd/1,1*0,135%*1,1 83.700
8
Chi phí giám sát thi công
xây dựng
Gxd/1,1*0,576%*1,1 16.665.856
9
Chi phí giám sát thi công
lắp đặt thiết bị
Gxd/1,1*0,456%*1,1 282.720
V Chi phí khác 4.147.596.475
1
Thẩm tra phê duyệt, quyết
toán
Gxdtb/1,1*0,32% 8.597.463
2 Kiểm toán Gxdtb/1,1*0,5%*1,1 15.199.013

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 39
STT Nội dung ĐVT
Số
lượng
Đơn giá
Thành tiền
(1.000 đồng)
3 Chi phí thuê đất m² 916.400 4.500 4.123.800.000
VI Chi phí dự phòng 718.739.902
1
Dự phòng cho yếu tố phát
sinh (5%)
359.369.951
2
Dự phòng cho yếu tố trượt
giá (TT: 5%)
359.369.951
Tổng cộng 7.906.138.924
II. Nguồn vốn thực hiện dự án.
Bảng cơ cấu nguồn vốn của dự án
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Nguồn vốn
Tự có
Liên doanh
nước ngoài
I Chi phí xây dựng 2.893.377.800 – 2.893.377.800
I.1 Khu công viên điện ảnh 1.151.031.800 – 1.151.031.800
1 Cổng công viên điện ảnh 960.000 960.000
2
Lâu đài thời gian (Nhà
trưng bày và giới thiệu các
tác phẩm điện ảnh)
64.000.000 64.000.000
3
Khu tái hiện bối cảnh
phim trường
300.000.000 300.000.000
4
Khu vui chơi trẻ em (với
những nhân vật gắn liền
với tuổi thơ)
12.000.000 12.000.000
5 Công viên ngoài trời 45.000.000 45.000.000
6 Trường quay trong nhà 96.000.000 96.000.000
7 Dãy nhà sắc màu 80.000.000 80.000.000
8 Khu vườn cổ tích 160.000.000 160.000.000
9 Nông trại vui vẻ 80.000.000 80.000.000
10
Dòng sông thơ (cầu và hồ
kết hợp)
60.000.000 60.000.000
11 Quảng trường ánh sáng 12.000.000 12.000.000
12 Sân đường nội khu 22.348.800 22.348.800
13 Nhà điều hành 8.400.000 8.400.000
14 Khu xứ sở thần tiên 90.000.000 90.000.000

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 40
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Nguồn vốn
Tự có
Liên doanh
nước ngoài
15
Khu hẹn ước và cầu tình
yêu
120.323.000 120.323.000
I.2
Khu làng văn hóa các
dân tộc Việt Nam
1.386.496.000 –
1.386.496.000
1
Khu vực Đồng bằng Bắc
bộ
– –
– Khu tái hiện xóm làng 192.000.000 192.000.000
–
Cổng làng Đồng bằng Bắc
bộ
48.000 48.000
–
Hồ làng (cây đa, bến
nước)
3.600.000 3.600.000
2 Khu vực miền Trung – –
– Khu tái hiện xóm làng 192.000.000 192.000.000
– Cổng làng 48.000 48.000
3
Khu vực Đồng bằng sông
Cửu Long
– –
– Khu tái hiện xóm làng 239.752.000 239.752.000
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 6.400.000 6.400.000
4 Khu vực Trung du Bắc bộ – –
– Khu tái hiện xóm làng 128.000.000 128.000.000
–
Cổng làng Đồng bằng Bắc
bộ
48.000 48.000
–
Hồ làng (cây đa, bến
nước)
3.600.000 3.600.000
5 Khu vực Tây Nguyên – –
– Khu tái hiện xóm làng 576.000.000 576.000.000
– Nhà văn hóa thôn bản 45.000.000 45.000.000
I.3
Khu tái hiện rừng
Trường Sơn
302.850.000 302.850.000
I.4
Các công trình phụ trợ
khác
53.000.000 – 53.000.000
1
Hệ thống cấp điện tổng
thể
25.000.000 25.000.000
2 Hàng rào bảo vệ 10.000.000 10.000.000
3
Hệ thống thoát nước tổng
thể
10.000.000 10.000.000
4
Hệ thống cấp nước tổng
thể
8.000.000 8.000.000
II Chi phí thiết bị 62.000.000 – 62.000.000

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 41
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Nguồn vốn
Tự có
Liên doanh
nước ngoài
1
Thiết bị công viên điện
ảnh
50.000.000 50.000.000
2
Thiết bị làng văn hóa các
dân tộc VN
10.000.000 10.000.000
3
Thiết bị tái hiện rừng
Trường Sơn
2.000.000 2.000.000
III Chi phí quản lý dự án 22.047.118 22.047.118
IV
Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng
62.377.628 62.377.628 –
1
Chi phí khảo sát địa hình
TL 1/500
4.582.000 4.582.000
2 Chi phí lập dự án đầu tư 3.930.652 3.930.652
3
Chi phí thiết kế bản vẽ thi
công
34.170.792 34.170.792
4
Chi phí thẩm tra thiết kế
BVTC
983.748 983.748
5
Chi phí thẩm tra dự toán
công trình
954.815 954.815
6
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu thi công xây dựng
723.344 723.344
7
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu mua sắm thiết bị
83.700 83.700
8
Chi phí giám sát thi công
xây dựng
16.665.856 16.665.856
9
Chi phí giám sát thi công
lắp đặt thiết bị
282.720 282.720
V Chi phí khác 4.147.596.475 4.147.596.475
1
Thẩm tra phê duyệt, quyết
toán
8.597.463 8.597.463
2 Kiểm toán 15.199.013 15.199.013
3 Chi phí thuê đất 4.123.800.000 4.123.800.000
VI Chi phí dự phòng 718.739.902 718.739.902 –
1
Dự phòng cho yếu tố phát
sinh (5%)
359.369.951 359.369.951
2
Dự phòng cho yếu tố trượt
giá (TT: 5%)
359.369.951 359.369.951
Tổng cộng 7.906.138.924 4.950.761.124 2.955.377.800
Tỷ lệ (%) 100,00 62,62 37,38

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 42
III. Phân tích hiệu quá kinh tế và phương án trả nợ của dự án.
1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án : 7.906.138.924.000 đồng. Trong đó:
 Vốn tự có : 4.950.761.124.000 đồng.
 Vốn liên doanh : 2.955.377.800.000 đồng.
STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 7.906.138.924
1 Vốn tự có 4.950.761.124
2 Vốn liên doanh nước ngoài 2.955.377.800
Tỷ trọng vốn liên doanh nước ngoài 37,38%
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 62,62%
 Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
– Từ khách tham quan, chụp hình cưới, quay phim, nghỉ dưỡng….
 Các nguồn thu khác thể hiện rõ trong bảng tổng hợp doanh thu của dự án.
Dự kiến đầu vào của dự án.
Các chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng bá sản phẩm 0,2% Doanh thu
2 Chi phí phục vụ hoạt động 25% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20%
2. Chi phí sử dụng vốn bình quân.
– Lãi suất, phí của liên doanh nước ngoài: Tạm tính lãi suất 10%/năm.
– Lãi suất vốn chủ sở hữu: Tạm tính lãi suất 8%/năm.
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Lãi suất vốn từ liên doanh nước ngoài 1% /năm
2 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 8% /năm

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 43
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
3 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 5,38% /năm
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn liên doanh
với nước ngoài là 37,38%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 62,62%; lãi suất liên
doanh tạm tính là 1%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm.
3. Các thông số tài chính của dự án.
3.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 2,6 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 2,6 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 7 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của
năm thứ 6 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 5 năm 8 tháng kể từ ngày hoạt
động.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,82 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,82 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 5,38%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 8 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 7.
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 44
Kết quả tính toán: Tp = 6 năm 7 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 5,38%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 5.881.904.695.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 15 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ
giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 5.881.904.695.000 đồng > 0 chứng tỏ dự
án có hiệu quả cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho
thấy IRR = 9,37% > 5,38% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có
khả năng sinh lời.




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 45
KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng
300 – 345 tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của
dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho khoảng từ 200 – 250 lao động của
địa phương.
Góp phần “phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển du lịch của địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ và
phát triển kinh tế – xã hội.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai các bước theo đúng tiến độ và quy
định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 46
PHỤ LỤC TÍNH TOÁN VÀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Bảng tiến độ đầu tư của dự án.
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Tiến độ thực hiện
Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
I Chi phí xây dựng 2.893.377.800 – 1.204.031.800 1.386.496.000 302.850.000
I.1 Khu công viên điện ảnh 1.151.031.800 – 1.151.031.800 – –
1 Cổng công viên điện ảnh 960.000 960.000
2
Lâu đài thời gian (Nhà trưng bày và giới
thiệu các tác phẩm điện ảnh)
64.000.000 64.000.000
3 Khu tái hiện bối cảnh phim trường 300.000.000 300.000.000
4
Khu vui chơi trẻ em (với những nhân
vật gắn liền với tuổi thơ)
12.000.000 12.000.000
5 Công viên ngoài trời 45.000.000 45.000.000
6 Trường quay trong nhà 96.000.000 96.000.000
7 Dãy nhà sắc màu 80.000.000 80.000.000
8 Khu vườn cổ tích 160.000.000 160.000.000
9 Nông trại vui vẻ 80.000.000 80.000.000
10 Dòng sông thơ (cầu và hồ kết hợp) 60.000.000 60.000.000
11 Quảng trường ánh sáng 12.000.000 12.000.000
12 Sân đường nội khu 22.348.800 22.348.800

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 47
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Tiến độ thực hiện
Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
13 Nhà điều hành 8.400.000 8.400.000
14 Khu xứ sở thần tiên 90.000.000 90.000.000
15 Khu hẹn ước và cầu tình yêu 120.323.000 120.323.000
I.2
Khu làng văn hóa các dân tộc Việt
Nam
1.386.496.000 – – 1.386.496.000 –
1 Khu vực Đồng bằng Bắc bộ – –
– Khu tái hiện xóm làng 192.000.000 192.000.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ 48.000 48.000
– Hồ làng (cây đa, bến nước) 3.600.000 3.600.000
2 Khu vực miền Trung – –
– Khu tái hiện xóm làng 192.000.000 192.000.000
– Cổng làng 48.000 48.000
3 Khu vực Đồng bằng sông Cửu Long – –
– Khu tái hiện xóm làng 239.752.000 239.752.000
– Nhà văn hóa đờn ca tài tử 6.400.000 6.400.000
4 Khu vực Trung du Bắc bộ – –
– Khu tái hiện xóm làng 128.000.000 128.000.000
– Cổng làng Đồng bằng Bắc bộ 48.000 48.000
– Hồ làng (cây đa, bến nước) 3.600.000 3.600.000
5 Khu vực Tây Nguyên – –

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 48
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Tiến độ thực hiện
Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
– Khu tái hiện xóm làng 576.000.000 576.000.000
– Nhà văn hóa thôn bản 45.000.000 45.000.000
I.3 Khu tái hiện rừng Trường Sơn 302.850.000 302.850.000
I.4 Các công trình phụ trợ khác 53.000.000 – 53.000.000 – –
1 Hệ thống cấp điện tổng thể 25.000.000 25.000.000
2 Hàng rào bảo vệ 10.000.000 10.000.000
3 Hệ thống thoát nước tổng thể 10.000.000 10.000.000
4 Hệ thống cấp nước tổng thể 8.000.000 8.000.000
II Chi phí thiết bị 62.000.000 – – 50.000.000 12.000.000
1 Thiết bị công viên điện ảnh 50.000.000 50.000.000
2 Thiết bị làng văn hóa các dân tộc VN 10.000.000 10.000.000
3 Thiết bị tái hiện rừng Trường Sơn 2.000.000 2.000.000
III Chi phí quản lý dự án 22.047.118 – 8.982.077 10.716.260 2.348.781
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 62.377.628 45.429.052 6.935.223 8.214.217 1.799.136
1 Chi phí khảo sát địa hình TL 1/500 4.582.000 4.582.000
2 Chi phí lập dự án đầu tư 3.930.652 3.930.652
3 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 34.170.792 34.170.792
4 Chi phí thẩm tra thiết kế BVTC 983.748 983.748
5 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 954.815 954.815

tư xây dựng Công viên lịch sử – Văn hóa dân tộc TP. Hồ Chí Minh.
Đơn vị tư vấn: Dự án Việt 49
STT Nội dung
Thành tiền
(1.000 đồng)
Tiến độ thực hiện
Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
6
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ
sơ dự thầu thi công xây dựng
723.344 723.344
7
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ
sơ dự thầu mua sắm thiết bị
83.700 83.700
8 Chi phí giám sát thi công xây dựng 16.665.856 – 6.935.223 7.986.217 1.744.416
9 Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị 282.720 – – 228.000 54.720
V Chi phí khác 4.147.596.475 4.123.800.000 – – 23.796.475
1 Thẩm tra phê duyệt, quyết toán 8.597.463 8.597.463
2 Kiểm toán 15.199.013 15.199.013
3 Chi phí thuê đất 4.123.800.000 4.123.800.000
VI Chi phí dự phòng 718.739.902 416.922.905 121.994.910 145.542.648 34.279.439
1 Dự phòng cho yếu tố phát sinh (5%) 359.369.951 208.461.453 60.997.455 72.771.324 17.139.720
2
Dự phòng cho yếu tố trượt giá (TT:
5%)
359.369.951 208.461.453 60.997.455 72.771.324 17.139.720
Tổng cộng 7.906.138.924 4.586.151.957 1.341.944.010 1.600.969.125 377.073.832