Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh – Thẩm định giá Thành Đô

(TDVC Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh) – Thẩm định giá đất là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại đất theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Đất đai là tài sản có sức hấp dẫn cao, đòi hỏi lượng vốn lớn. Thị trường đất đai luôn rộng mở, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế ngày nay, thẩm định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng trong các hoạt động kinh doanh, mua bán, đầu tư..góp phần đảm bảo lợi ích của các bên tham gia từ đó thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển hơn.

Xác định giá đất gồm có 5 phương pháp phổ biến bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp; Phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh được đánh giá là phương pháp được các thẩm định viên ưu tiên lựa chọn đầu tiên khi sử dụng thẩm định giá đất.

1. Phương pháp so sánh là gì?

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

2. Vai trò thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Thẩm định giá đất là sản phẩm của nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị trường, chúng ta đang từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý tạo điều kiện cho các tổ chức thẩm định giá ở nước ta hoạt động khoa học, hiệu quả, đề cao đạo đức cũng như trình độ chuyên môn trong nghề nghiệp này. Trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, thì việc xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá đất phù hợp với quốc tế và khu vực là một xu hướng phát triển tất yếu. Khi khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ngày càng được hoàn thiện, hoạt động thẩm định giá đất có các vai trò sau đây:

• Thẩm định giá đất có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh đất đai.
• Thẩm định đúng giá trị đất giúp các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy đất đai tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về đất đai

3. Mục đích thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất nhằm đáp ứng nhiều mục đích như sau: Chuyển quyền sở hữu; Tài chính và tín dụng; Cho thuê theo hợp đồng; Thẩm định giá tài sản cho công ty; Phát triển tài sản và đầu tư; Thẩm định giá theo luật pháp

3.1. Chuyển nhượng quyền sở hữu

• Để hỗ trợ người mua quyết định giá mua;
• Để giúp đỡ người bán quyết định giá bán;
• Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi;
• Để thiết lập cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản;
• Để xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một thửa đất;

3.2. Tài chính và tín dụng

• Để ước tính giá trị của một thửa đất đảm bảo thế chấp;
• Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định giá thế chấp thửa đất;
• Tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay;
• Để bảo hiểm đất đai;

3.3. Cho thuê theo hợp đồng

3.4. Thẩm định giá tài sản cho công ty

• Để xác định giá trị đất đai phục vụ cho việc công bố tài chính hàng năm của công ty;
• Để xác định giá trị phần vốn góp của các bên trong trường hợp công ty mới thành lập;
• Để tính toán trong việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất, phá sản và giả thể công ty

3.5. Phát triển tài sản và đầu tư

• Để so sánh với các tài sản đầu tư khác;
• Để xem xét khả năng đầu tư và bất động sản.

3.6. Thẩm định giá theo luật pháp

• Xác định giá trị đánh thuế;
• Xác định giá trị bồi thường;
• Để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án.

4. Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

4.1. Các bước tiến hành thẩm định giá

Trên thực tế rất ít khi gặp hai thửa đất giống nhau hoàn toàn, hơn nữa giá trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Sau đó tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu. Về trình tự, các bước tiến hành thẩm định giá đất đai chia thành các bước cụ thể sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

• Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
• Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

• Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

• Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.
• Tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền…

Bước 4. Phân tích thông tin.

• Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất thẩm định giá và các thửa đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.

• Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
• Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
• Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
• Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

5. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

5.1. Ưu điểm

• Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
• Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng là các bằng chứng rõ ràng – được thừa nhận trên thực tế về giá trị bất động sản. Vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
• Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá đất đai.

5.2. Nhược điểm

• Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
• Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin  giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
• Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên ít tin tưởng trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
• Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp.

Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.

5.3. Điều kiện áp dụng

• Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
• Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
• Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.

Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá đất bằng phương pháp so sánh” tại chuyên mục tin Thẩm định giá của Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, đơn vị thẩm định giá tài sản hàng đầu tại Việt Nam.

Liên hệ thẩm định giá:   0985 103 666   0906 020 090

Website: www.thamdinhgiathanhdo.com